【刘文军】第一，转是好事，有市才有场，大家都向这里转，证明大家都重视工业发展。也证明国家对于房地产市场的调控有了一定效果。我们产生的价值需要靠实体经济产生。这是一个好事。

　　【刘文军】我觉得物流产业发展必然要经历一定的过程。目前，不光是对于物流业膨胀的国家预期，政策、媒体都在探讨提物流业成本的问题，因为物流涉及到国家发展的基础问题。它支撑着工业的各个领域，它的成本升高必然会带来制造业成本的升高，必然会造成CPI的升高，这种情况下国家势必要支持物流业发展。温家宝同志也提出要发展现代物流业。现代物流业的发展必然会将弱势的物流企业淘汰，向大型物流企业集中整合。在这种集中整合的预期下，必然会造成产业园区的聚集和升级，这又必然会造成价值成本的升高，20%左右的增长，我认为是非常理性的。因为物流业的服务已经在升值，它已经不是传统意义上的低端的、污染的、低附加值园区，已经变得生态、绿色、环保。现在的物流园发展必然会实现区域产业链条的聚集和整合， 超变态诛仙，而且还会向生产制造一体化、生产配套无缝衔接，未来物流业必将成为整个工业生产链条的基本环节，与生产环节的产业配套相适应。这种上升是正常、常理性的。

　　时间：2011年05月18日

　　今年是“十二五”的开局之年，“首都经济圈”上升为国家战略，百世佳联集团将在河北投建两大项目：燕郊文化创意产业园和永清现代工业物流城。近日，百世金谷•燕郊空港物流有限公司总经理刘文军就百世金谷最新的投建举措及物流地产的发展趋势，接受了搜狐焦点网的专访。他认为工业园并非投资性产品，不会出爆发性增长，但物流服务升级将带来行业整合，租金上涨20%是理性预期。

　　【搜狐焦点网】百世金谷目前涉足的两个领域特别火的，一个是文化创意产业园，一个是物流地产，最近有机构预测：由于多方面原因，未来将导致物流地产租金上涨20%到30%。您怎么物流地产的租金走势？

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　　【搜狐焦点网】园区要选择与产业链正相关的企业，企业也要选择能够让自己可持续发展的环境，那么，企业在选址的时候哪些需要特别注意的？

　　 百世金谷河北再投两项目 试水文化创意产业园

　　【刘文军】我们在招商中是有选择的挑选入驻企业，这种选择以园区的定位为基础。我们在产品开发初期就已经定位好这个产品适合哪种类型企业，不适和的企业自然就被我们的产品屏蔽了。第二，在一些入驻企业的挑选上，我们也会考虑到产业链条的上下游支撑问题。在同等的情况下，我们会尽量让和产业链条正相关的企业入园。比如，你要用我的厂房，他也要用我的厂房，但是你的公司正好和我这个园区中大部分的产业属于同类型，或者同质并且有一定上下游配套关系，我们宁可牺牲一些利益也要把你引进去。我们希望最后实现的是一种规模的、聚集的效应，一种成本附加值最低的整体效益，包括物流成本、人力资源成本。为什么中关村地区人力资源成本合理呢？因为中关村地区聚集了高新技术企业的研发人员。如果我们的园区聚集的是各种各样类型的人才，就会造成人力资源的不合理匹配。加上生产产品的不同，会造成配套不匹配，造成物流成本增加，势必会破坏企业可持续发展的环境。我们必须要给企业创造一个可持续的发展环境。让它在这个园区中不断得到更优质的服务，付出更低廉的成本，能够更好的运行，这才是一个明智的园区招商思想。最初我可能会因为这个浪费一些时间，可能会抬高一些成本，可能会牺牲一些眼前利益，但从长远来说，这个园区必定会是非常优质的园区，成为一个非常有吸引力的园区。

　　但是为什么很多人愿意进入这个领域呢？就产业地产目前的市场规模来看，它比政策调控下的住宅地产要有空间。但是由于一些大的房地产商进入，确实会造成它的价格波动。这种波动某种意义上来说是上行的。但是不会出现不理智的疯涨。因为它并不是一种投资产品，而是生产的服务性产品。

　　【搜狐焦点网】您认为未来产业园区开发将在全国范围内呈现怎样的趋势？

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　　泡沫，不会出现。园区开发虽然是以土地为基础的开发形式，但是它的本质和住宅地产不一样。它的本质是为企业服务。这种本质决定了它服务对象和收益是正相关的。我们国内的企业目前还处在一个发展中阶段，虽然我们国家GDP都很高，但我们不得不承认这些企业还不是高端企业，或者说高端企业很少。在企业发展的初级阶段必然要使它的现金流效益最大化，必然要投入到生产中最重要的环节，比如说机器设备、人员、研发，而不会仅仅去想资产或者厂房的问题，这样的话这个市场就会非常理性，而不会出现炒作的非理性形式。这样的话，不会出现爆发性的投入。所以我们认为产业地产不会出现大的增长。

　　【搜狐焦点网】正是对物流地产抱有很高的升值预期，很多传统房地产开发商开始转向，物流服务商也在转，包括京东在内的零售商也在转，如何看待各方力量较力这个市场？是否会出现像住宅地产一样的泡沫？

　　【搜狐焦点网】也就是说，燕郊文化创意产业园将成为一个孵化器？

　　【搜狐焦点网】招商是打造成功园区的重要环节之一，百世金谷有怎样的招商思路？如何挑选入园企业？

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　　第二个项目主要我们在永清要打造一个现代工业物流城，占地10000亩。这个园区的开发理念叫做“生活、工作一体化”，将在园区中实现工业生产上下游的衔接配套，包括居住、商业、文化教育一体化的开发， 网通诛仙私服。我们希望能够在永清的台湾工业新城中实现一个综合的无缝衔接的大型综合类工业园区项目。这个项目整个规划开发期是八年，总投资是320亿，是一个比较大的项目。希望能够有很好的思想，产生很好的社会效益、经济效益、促进当地经济的发展，包括整个当地经济的转型，包括就业。

　　物流企业将集中整合 租金上涨20%是理性预期

　　【刘文军】对。也就是说，在硬件方面、外包服务方面等给提供一套系统服务。我们也希望能通过广电部能将它打造成国家级的文化区，这样在政策和税收方面都会获得很大支持。这样，我们的园区才能对企业孵化、产业推进、当地经济转型产生重要意义。某种意义来讲，它的意义比当年中关村刚刚兴建时还要大。当年中关村兴建之初只是造房子，聚集了一批人，一批人用设备、技术产生了中关村。包括现在通过中关村外围辐射。我们希望这个项目能够通过我们硬件设备，包括房子、外端输出设备的整合产生一个更好的工作环境，真正实现产业文化区，对于京东、燕郊地区产业升级发挥作用。

　　【刘文军】虽然国家大力发展西部经济，加工制造业开始从沿海地区向内陆转移，但是我认为工业园区开发必然还是集中在产业优势地区、经济发展优势地区：第一轮集中在北上广，包括天津这样一些经济发达的沿海地区。第二轮产业园区发展可能会向西部比较好的城市转移。比如，成都、重庆、武汉、西安这样的城市。我认为第一轮的重点发展地区仍然会是北京、上海、广州、天津这些经济和制造业发达的地区。

　　【搜狐焦点网】工业拿地是不是应该更容易，价格更低廉？

　　地点：廊坊国际会展中心

　　【刘文军】因为我们是一个集团公司，我们集团公司拥有影视企业，名字叫百事嘉联影视传播文化有限公司，前期也拍摄一些电视电影作品，与业内有很好的合作，包括中国导演艺术家协会、八一电影制片厂、长春电影制片厂，以及影视文化的研究院、协会。在长期的合作中，我们发现国内发展文化创意产业的呼声很高，政策支持力度很大，但是能够真正给一些具有创意的、有智力资源的人提供支持的产业园区很少。大多数产业园区都只是造房子，不造设备，企业入驻以后需要自己既解决设备、解决人，还要解决资金。未来我们的园区是，我解决房子、我解决设备、我解决专业的出口问题，包括外宣发行。园区将建设专业展览中心，打造京东地区最大的动漫游戏体验平台，作为一个交易市场去推广，给那些在文化创意产业有思想、有技术、有人才的企业提供适合各自发展的环境。

　　【刘文军】现在的土地政策和机制导致园区开发有一些比较尴尬的问题。为什么我们不倡导“工业地产”这个概念呢？因为工业地产作为一种产品就要必须发售，要有土地证、产权证、销售许可证。但是产业园并非一种市场化产品。在欧美、包括日本，产业地产对经济发展的支撑作用达到30%以上。我们国家现在这方面的政策应该说有研究。但是目前生产是一个瓶颈。另外，工业地产退出的高额成本也是非常惊人的。住宅地产在交割时，税费政策是有倾斜的。但在产业方面，资产转移的税费相当高昂，比如说固定资产转移，征税的话也要达到5.5%，加上其他的营业税、土地使用税。国家在这些政策上要尽快出台一些政策，比如说对于土地方面合理的进入，合理的使用发售的机制。包括在税收上一些合理的优惠或者政策应该有。

　　现在有人提出：北京把低端行业向外转移，六环以内要排出这些产业，所以现在工业地产要大发展了。我不这么认为，这要看北京淘汰的产业到底是什么产业。大兴的服装制造类产业是低附加值产业，它所需厂房环境和科技园区、成熟高端工业园区是不一样的。不能如此简单的看待有没有需求，它们的需求可能是相对更低端一些，无法负担这种比较高的运营成本和服务成本。所以，我觉得任何一个企业在转向一个领域的时候要深入细致的去研究这一点。建议大家都要在这个领域中有足够的积累和人才。当然，这些大型房地产企业有很好的资金链、很好的团队、很好的整合能力，它们的进入会给这个行业带来很多新的东西。

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　　园区需选择与产业定位正相关企业企业需选择可持续发展环境

　　但是另一方面，这种转型不应该是盲目的。工业地产，实际上是工业园区总开发，需要有工业背景，需要对工业领域有很深刻的认识才能去做。它并不像传统意义上的住宅房地产，户型做好了，结构合理、面积大小合适，位置好，所有人买到房子都很喜欢。工业一定要考虑它的产业链条，考虑到它的生产特性。不同企业需要的园区类型也是不一样的。如何找到适合企业需求的产品，不是一个简单的市场调研问题，而是需要对工业企业，包括工业企业需求有很深层次的了解。我们公司在做物流行业的过程中，对物流这个行业有很深刻的认识。我们和很多工业企业有很好的衔接，前期也建立一个比较好的资源库。在这个基础上， 诛仙私服pk外挂，让我们对包括物流行业的产品需求，包括现代制造业、现代高科技企业的产品需求，都有了比较深入的研究和把握，这样才能做好市场。

　　【刘文军】第一要注意的是位置，这决定它的市场、成本。第二，企业在选址的时候一定要选择有实力的园区，包括政策配套、产业配套、后期发展的服务配套。燕郊地区现在是国家级的高新技术开发区，是因为经过这么多年的努力，它在各种配套上达到了国家级水准。第三，在选择园区的时候，要重视园区发展理念。园区的产品定型到底服务哪一种类型的企业，这种企业类型在你的发展过程中是否能够对接，是否能够带来潜在客户和潜在升值，这都是需要考虑。第四，成本到底能不能承担。第五，企业的生活是不是方便，企业要留住人，位置就要合理，企业中的人才觉得这样的环境下能够给他提供优质的生活，这很重要。为什么我认为产业发展在西部地区仍然会比较困难呢？一些人才对于当地的生活条件还不是很认可，解决这个问题还需要一个过程。

　　【刘文军】我们这次参加廊坊经济恰会，主要是和政府签约两个项目，一个项目是在燕郊地区，顺应文化创意产业发展，做一个燕郊文化创意产业基地。这个基地与以往园区有很大的不同。它的不同在于我们把园区整个的开发运营作为一体化去打造。在这个基地里面，我们有系统区、功能区、服务区：系统区对入园的文化企业提供全方位硬件支持。这个文化创意产业园定位在于影视、动漫、出版、传媒，依托于大型存储设备、后期技术支持、制播录厅等设备， 新开诛仙私服。该项目占地300亩，总投资21亿元，在基础设备方面投入相当大。这个园区建成以后，对于郊地区整个产业布局调整，包括与北京文化创意产业的东部支撑和衔接都有很大作用。北京东部地区从CBD到通州都在考虑发展文化创意产业。但是这种文化创意发展主要是一种零散型的，自发型的。我们这次侧重创意产业里面发展最快的动漫、影视，这个领域全球年产值已经超过两万亿美金，增长潜力巨大。我们希望能够通过该园区的建设提供一个大型孵化器。企业只需要具有项目创意、技术、人力资源就可以入驻园区，通过园区提供一种系统化的服务来产生最优质的文化创意产品，把产品推向市场。这个园区得到了河北省政府的高度重视，也将作为河北省的重点项目去推广。

　　【搜狐焦点网】从物流园到文化创意产业园，百世金谷的专业跨度很大。除了捕捉到区域经济发展的趋势，企业自身还具备哪些条件能够完成这么大跨度的开发？

　　物流地产并非投资性产品 不会出爆发性增长

　　【搜狐焦点网】刚刚得知百世金谷有两个新的园区开建，能不能给我们介绍一下这两个项目的情况？

　　【搜狐焦点网】燕郊文化创意产业基地需要多长时间来完成整体建设？

　　以下为访谈实录　

　　主持人：搜狐焦点产业新区  肖楠

企业 - CRRC - 房产播报 - 焦点关注 - 数字地产 - 微博

　　嘉宾：百世金谷•燕郊空港物流有限公司总经理刘文军

　　【刘文军】你说的可能是不发达地区，上海的工业用地是三百万一亩，而且是有价无市。我为什么特别强调一定要在北京和上海地区来讨论工业发展的产业园区问题呢？其他的不发达地区不具有这种效应，而且不发达地区以低廉的土地价格，甚至白送的方式招商引资， 合击仿盛大诛仙，我认为不是一件好的事情。经常会出现凤凰引进来了，但是窝没有铸，或者窝铸了以后，凤凰觉得在这里无法生存，把窝废弃了又走了，造成投资的浪费。合理的土地价格是对的。因为土地是一种资源，本身具有一定的稀缺性。

　　【搜狐焦点网】作为企业在园区开发中会遇到困难和问题？

　　刘文军：这个项目的前期市场调研和准备时间稍微长一点，项目需要征得中国电影家协会导演的支持、动漫产业联盟的支持，以及其他的音响出版业专家的支持。我们找来了国内顶级的规划设计院，规划集成系统功能，包括整个园区的文化建设、服务都要做到位。前期的方案策划和定位需要一定的时间，我们计划年底完成规划设计，明年动工。希望用一年左右的时间建设完成。